Ingatlanok értékelése jövedelemmódszerrel. Bruttó bérleti díj módszer A bruttó bérleti díj módszer alkalmazása az értékelési gyakorlatban
Az ingatlanértékelés Oroszországban már régóta létezik, és a nyugati tudósok által kidolgozott módszertant sikeresen tesztelték orosz gazdasági körülmények között. Az ingatlanértékelési rendszer egyik gyenge eleme ennek a folyamatnak az információs támogatása. Tehát, ha a lakóingatlanok (lakások) értékelésekor ezzel gyakorlatilag nem merül fel probléma, hiszen nagyszámú folyóirat és szakkiadvány jelenik meg, amelyek folyamatosan publikálják a lakóingatlan-piaci elemzések eredményeit, a jelenlegi helyzetet és trendeket. fejlődése, majd értékelése során A nem lakáscélú ingatlanok esetében a helyzet némileg eltérőnek mondható: nagyon korlátozott mennyiségű elemző információ áll a nyilvánosság rendelkezésére, viszonylag kevés az összehasonlítható objektum, különösen olyan helyeken, ahol a A piac fejletlen, ami megnehezíti a vonatkozó elemzések, számítások stb. Ez viszont befolyásolja az ingatlanértékelési rendszerben létező egyes megközelítések és módszerek alkalmazásának lehetőségét. Ezen módszerek egyike véleményünk szerint a bruttó bérleti díj módszere (bruttó bérleti díj szorzó módszer), amelynek eredményei az értékelési gyakorlatban viszonylag pontosak más ingatlanértékelési módszerekkel összehasonlítva. A bruttó bérleti díj szorzójának meghatározására vonatkozó elvek alkalmazása összhangban van az ingatlan tőkésítési arányának számítási elveivel.
Jelen kiadványunkban röviden elemeztük ezeket a definíciókat, egymáshoz való viszonyukat, valamint gyakorlati alkalmazásukat. Analitikai információkat tanulmányoztunk a novoszibirszki kereskedelmi ingatlanpiac szegmenseiről a retrospektív időszakban és a vizsgálat időpontjában.
Alapvető definíciók
Tőkésítési arány(tőkésítési mutató) - egy mutató, amely leírja az eszköz piaci értékének az év nettó bevételéhez viszonyított arányát. Az ingatlanértékelésnél ezt a mutatót a következőképpen számítják ki: évi nettó nyereség / ingatlanérték. A kapitalizációs ráta megmutatja a befektetőnek, hogy egy adott eszköz megvásárlásával mekkora bevételhez jut.
Bruttó bérleti szorzó (GRM)– ez az ingatlan eladási árának és bruttó bevételének arányát tükröző mutató. A bruttó bérleti szorzót olyan objektumoknál alkalmazzák, amelyeknél a potenciális (PVG) vagy a tényleges bruttó bevétel (AGI) megbízhatóan felmérhető.
A bruttó bérleti díj szorzó módszere azon a feltételezésen alapul, hogy közvetlen kapcsolat van az ingatlan piaci értéke és az ingatlan bérbeadásával elérhető potenciális bérleti díj között. Ezért egy ingatlan értékének becslésére használják, ha az ingatlan lízingelhető bérleti díja kiindulási adatként ismert. A szorzó lehetővé teszi az inverz probléma megoldását is: Határozza meg a szükséges bérleti díjat az ingatlan ismert értéke alapján. Értékelési technikát tekintve ez a módszer közel áll a közvetlen tőkésítés módszeréhez. Ennek azonban megvannak a maga sajátosságai. A bruttó bérleti díj szorzója nem egy adott ingatlan egyedi jellemzője. Nem veszi figyelembe a vizsgált ingatlan jellemzőit, nevezetesen a hátralévő élettartamot, az adott ingatlanra jellemző üzemeltetési költségek szintjét, a bérleti díjak növekedésével kapcsolatos piaci várakozásokat, a tranzakció pénzügyi feltételeit stb. szorzó a bérleti díjból származó bérleti díj és az ingatlan piaci értékének átlagos arányát jellemzi, egy adott tárgyosztályra, pontosabban egy adott piaci szegmensre jellemzően. Ezért a bruttó bérleti díj szorzója csak hozzávetőleges, a tömegértékelési módszerekhez közel álló módszerként használható egy ingatlan értékelésére. Ez az alapvető különbség e szorzó és a nagybetűs arány között, amely két hasonló objektum esetén jelentősen eltérhet, ha ezek az objektumok például a hátralévő élettartamukban különböznek egymástól. Érdemes megjegyezni, hogy a bruttó bérleti díj szorzójával ellentétben a tőkésítési aránynak egyértelmű gazdasági jelentése van. Jellemzi az adott ingatlanra jellemző végső jövedelmezőséget és a tőkevisszaszerzés módját. Ezért az alternatív befektetési lehetőségek jövedelmezőségének elemzése alapján számítható, figyelembe véve a vizsgált ingatlan értékének az előrejelzési időszakra várható növekedését vagy csökkenését.
Manapság különféle képletek léteznek a bruttó bérleti díj szorzójának és a tőkésítési ráták kiszámítására. Különböző képletek használatakor az ismert BPM-ek aránya eltérő lehet.
Gyakori képletek a BRM és a kapitalizációs ráták kiszámításához
Nézzük az első képletet, amelyet Rutgaiser V.M. tankönyvéből vettek át. "Ingatlan piaci értékének értékelése." A számításhoz létrejön az értékelt tárggyal összehasonlítható, nemrég eladott és bérelt ingatlanobjektumok listája. Mivel az orosz viszonyok között ezek az adatok nem állnak szabadon az értékelők rendelkezésére, így meglehetősen megbízhatóan használhatja az ajánlatokból származó adatokat. Az analóg objektumok összehasonlítása az értékelt tárggyal általában funkcionális rendeltetésük szerint történik, mivel az eladási árban és a bérleti díjban már más tényezőket (kikészítés, elhelyezkedés stb.) is figyelembe vesznek. Az összehasonlítható objektumok listájának összeállítása után a bruttó bérleti díj szorzóját (GRM) a következő képlet alapján számítjuk ki:
A.V. Dotsenko „A kapitalizációs diszkontráták kiszámítása ingatlanértékeléskor válság idején” című tudományos cikkében úgy véli, hogy a VRM értékének kiszámításakor az ingatlanpiac megfelelő szegmensében a bérleti díj és a költség átlagos piaci értéke használva lenni. A BRM meghatározásához a számított függőség a következőképpen alakul:
A szorzó közvetlen meghatározásának módszerével L.A. Leifer „A bruttó bérleti díj szorzójának meghatározása „történelmi adatok alapján” című cikkében a GRM-et a következő képlettel számítják ki:
A közvetlen meghatározási módszer abban az esetben alkalmazható, ha az értékelendő tárgyosztályhoz elegendő számú olyan tárgyat lehet kiválasztani, amelyekre vonatkozóan egyidejűleg vannak adatok az eladási és bérbeadási javaslatokról. Ilyen adatok általában a piac fejlett szegmensébe tartozó ingatlanok esetében találhatók, például a nagyvárosi iroda- vagy üzlethelyiségek esetében, ahol az értékesítési és bérleti piacok meglehetősen fejlettek ( A matematikai statisztikákból ismert, hogy egy ilyen becslés a legjobb a lineáris torzítatlan becslések osztályában).
Szintén Leifer L.A. saját módszertant javasolt a tőkésítési ráta kiszámításához, a GRM értéke alapján. A javasolt módszertan szerint a számítás egy variációs sorozat (rendezett minták) alapján történik. Az első minta eladási árakból, a második a bérleti díjakból alakul ki. Ezután a mintákat rangsorolják, és párokat képeznek a BPM kiszámításához. A párok kialakítása azon a feltételezésen alapul, hogy a hasonló fogyasztói tulajdonságokkal rendelkező tárgyak megközelítőleg ugyanazokat a helyeket foglalják el, mint a bérleti díjak sorrendjében. Ebből a feltételezésből kiindulva feltételezhetjük, hogy az így kapott eladási ár és bérleti díj értékpárok az alapvető fogyasztói jellemzőket tekintve azonos vagy legalábbis hasonló tárgyakra vonatkoznak.
De általában a kapitalizációs ráta kiszámításához egy alapképletet használnak (N. E. Simionova, R. Yu. Simionov tankönyve „Üzleti értékelés: elmélet és gyakorlat”), ez így néz ki:
Az (1) és (4) képletek transzformációjával levezetheti a BRM és SC függésének képletét, amely így fog kinézni::
,
Transzformációval az (5) képlet a következőképpen nézhet ki:
A VRM és az SK kapcsolatának táblázata a novoszibirszki kereskedelmi ingatlanpiacra vonatkozóan a 2016-os adatok szerint.
Analitikai információk alapján „Monitoring. Ajánlatok Novoszibirszk kereskedelmi ingatlanpiacára" RID Analytics, 2016 végén összeállított, Zhivaev M.V. „Az értékelési tevékenységekben használt jelentős paraméterek értékeinek szakértői értékelésének eredményei" című cikke alapján, 2016 2. negyedévére a "Működési költségek értéke százalékban a tényleges bruttó bevételből (DVG)" részben összefoglaló táblázat készült az SC és a VRM tartománya egymás és egyéb tényezők függvényében való kapcsolatáról. A számításokat az (1) és (6) képletekkel végeztük:
A Novoszibirszkben található kiskereskedelmi ingatlanok kapitalizációs arányának elemzése nyílt nyilvános információk szerint a 2009-től 2016-ig terjedő időszakokra vonatkozóan.
A témával kapcsolatos kutatások eredményeként tanulmányoztuk a rendelkezésre álló analitikai információkat, és visszamenőleg megadtuk a novoszibirszki kiskereskedelmi ingatlanszegmens kapitalizációs rátáinak tartományait.
Főigazgató, I. kategóriájú értékbecslő Jevgenyija Szergejevna Arszencsuk
Ez a módszer az általános értékesítési összehasonlító módszer speciális esetének tekinthető. Az ingatlan eladási ára és a bérbeadásból származó megfelelő bérleti díj közötti közvetlen kapcsolat objektív előfeltevésén alapul. Ezt a kapcsolatot a bruttó bérleti díj szorzójával (GRM) mérjük, amely az eladási ár és a bérleti díjból származó bevétel aránya. A bruttó bérleti díj módszerét a piacon széles körben értékesített, jövedelemtermelő ingatlanok értékelésére alkalmazzák.
A bruttó bérleti díj szorzója gazdasági viszonyítási egységként használható, amikor egy ingatlant a bevétel és az eladási ár aránya alapján értékelünk.
Bruttó bérleti díj szorzója- ϶ᴛᴏ az eladási ár és a potenciális bruttó jövedelem (PVI) vagy a tényleges bruttó jövedelem (DVD) aránya.
A bruttó bérleti díj módszerének alkalmazásához rendkívül fontos:
a) megbecsülni az objektum által termelt piaci bruttó (tényleges) bevételt;
b) meghatározza a bruttó (tényleges) bevétel és az eladási ár arányát az analógok összehasonlítható értékesítése esetén;
c) megszorozzuk az értékelt tárgyból származó bruttó (tényleges) bevételt az analógok esetében a GRM átlagos (súlyozott átlag) értékével.
Az értékelendő ingatlan valószínű eladási ára a képlet segítségével kerül kiszámításra
Ahol C OB– az értékelt ingatlan várható eladási ára;
PVD OB– az értékelt tárgyból származó bruttó (tényleges) bevétel;
VRM A– az analógok átlagos bruttó bérleti díjának szorzója;
C i A– az i-edik összehasonlítható analóg eladási ára;
PVD és A– az i-edik összehasonlítható analóg potenciális bruttó bevétele;
T– a kiválasztott analógok száma.
Az MVR-t nem korrigálják az adott ingatlan és a hasonló analógok kényelmével vagy egyéb különbségeivel, mivel számítása a tényleges lízingdíjakon és eladási árakon alapul, amelyek már figyelembe veszik ezeket a különbségeket.
A módszer meglehetősen egyszerű, de a következő hátrányai vannak:
Csak fejlett és aktív ingatlanpiac körülményei között használható;
nem veszi teljes mértékben figyelembe a kockázat vagy a tőkemegtérülés közötti különbséget az érintett ingatlan és annak hasonló megfelelője között;
Nem veszi figyelembe az összehasonlított objektumok nettó működési bevételének valószínű különbségét sem.
Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének legelterjedtebb módszere a közvetlen összehasonlító értékesítési elemzés (értékesítéselemzési módszer). Leginkább az érett piaci szektorokban alkalmazható, például az ingatlanpiacon.
Általános értékesítési összehasonlító modell
C p = C±AC,
ahol С р – a piaci érték becsült értéke, dörzsölje;
P – egy hasonló tárgy eladási ára;
Az AC egy összehasonlítható ingatlan eladási árának halmozott kiigazítása, figyelembe véve, hogy az értékelt ingatlan mennyiben tér el a hasonló ingatlantól.
A módszer a következő szakaszok végrehajtását foglalja magában:
1. Piacelemzés és összehasonlítható ingatlanok közelmúltbeli eladásainak azonosítása. Az összehasonlítható tárgyaknak azonos fizikai korúaknak, az objektum alatti földterületnek, valamint az ügylet pénzügyi és egyéb feltételeinek azonosnak kell lenniük. A költségbecslés pontossága nagymértékben függ az összegyűjtött információ minőségétől.
2. Tranzakciókkal kapcsolatos információk ellenőrzése. Nagyon gyakran a „másodlagos” piacon az adásvételi szerződés csökkentett árat jelez, a tényleges ár általában magasabb.
3. Objektumok elemzése és az ár kiigazítása, figyelembe véve az értékelt tárgy és az egyes összehasonlítható tárgyak közötti különbségeket. Ebben az esetben ténylegesen meghatározzák azt az árat, amelyért egy hasonló tárgyat eladnának, ha az értékelendő tárgy jellemzőivel rendelkezne.
KÖVETKEZTETÉSEK
· Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének alapelve a helyettesítés elve, miszerint a racionális vevő nem fizet többet egy adott ingatlanért, mint amennyibe egy másik hasonló, hasonló hasznosságú ingatlan vásárlása kerülne.
· Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének legelterjedtebb módszere a közvetlen összehasonlító értékesítési elemzés.
· A bruttó bérleti díj szorzója egy tárgy eladási árának a potenciális bruttó bevételhez vagy a tényleges bruttó bevételhez viszonyított aránya.
Ellenőrző kérdések
1. Milyen értékelési elven alapul az értékesítéselemzési módszer?
2. Milyen módszerek léteznek egy ingatlan árának módosítására?
3. Számít-e a módosítások sorrendje?
4. Mi az alapja a korrekciók meghatározásának a páros értékesítések elemzésével?
5. Milyen módosítások érintik az objektum értékét?
6. Mi a lényege egy tárgy értékének meghatározásának a bruttó bérleti díj szorzójával?
7. Mi az alapja az érték meghatározásának kapitalizációs rátával?
8. Hogyan kell meghatározni egy tárgy értékét a bruttó bérleti díj szorzóval?
KÖVETKEZTETÉS
A tankönyv a piacgazdaság szerves részét képező értékelési tevékenység alapjait foglalja össze.
Az értékelés fő célja az értékelés tárgyának piaci vagy egyéb értékének meghatározása és az eredmények egyeztetése a megrendelővel. A közvetlen költségbecslés olyan hagyományos módszerek alkalmazását jelenti, amelyek a költség-, összehasonlító- és bevételi megközelítés részét képezik.
Az összehasonlító megközelítés a vizsgált ingatlan értékét a közelmúltban eladott hasonló ingatlanok piaci árai alapján határozza meg, az azonosított különbségekkel korrigálva.
A költségmegközelítés az ingatlan értékét a földvásárlás és az épületek és építmények helyreállításának folyó áron számított, elhasználódásával korrigált költségeinek összegeként határozza meg.
A jövedelem-megközelítés az értéket az ingatlan aktuális jövedelmet generáló képessége és az ingatlan értékének időbeli változásai, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó befektetési kockázat alapján becsüli meg.
A hazánkban végbemenő átalakulások nyomán egyre élesebben jelentkezik a képzett értékbecslő szakemberek iránti igény. Ugyanakkor az értékelési tevékenység alapjainak ismerete szükséges a választottbírósági vezetők számára a csődeljárás folyamatában.
Bruttó bérleti díj szorzója – az ingatlan eladási árának az ingatlanból származó bevételhez viszonyított aránya.
2. Közvetlen nagybetűs módszer.
Jövedelem tőkésítése - az ingatlanbefektetésből származó jövőbeli haszon jelenlegi (tőkésített) értékének megszerzése.
Az ingatlan értékét (V) a következő képlet segítségével számítjuk ki:
ahol a NOI a nettó működési bevétel;
R – kapitalizációs ráta.
Nettó működési eredmény (NOI)- az értékelt ingatlanból várható nettó éves bevétel összege az összes működési költség és tartalék levonása után, de a jelzáloghitel-tartozás kiszolgálása előtt és az értékcsökkenési leírás figyelembevételével.
A NOI számítási sorrendje a következő:
1. Az ingatlanok bérbeadásából származó potenciális bruttó bevétel (PVI) az értékelés napját követő első évben piaci bérleti feltételek mellett kerül meghatározásra.
2. Az effektív bruttó jövedelmet (EGI) úgy határozzák meg, hogy az EIG-ből levonják a lakatlan helyiségekből, a bérlőváltásból és a bérleti díj beszedéséből adódó becsült veszteségeket.
3. Minden éves tervezett kiadás, amely tartalmazza a fix és működési költségeket, valamint a tartalékokat, levonásra kerül a tervezett EVD-ből.
Fix költségek– olyan kiadások, amelyek nem függnek a létesítmény zsúfoltságának mértékétől: ingatlanadó és biztosítási díj.
Üzemeltetési (fenntartási) költségek– az ingatlan fenntartásának, a bérlőknek nyújtott szolgáltatásoknak és a fenntartható bevételi forrás fenntartásának hagyományos költségei (az értékelés dátumát követő évre tervezett tipikus költségek).
Tartalékok – olyan kiadások, amelyek meglehetősen ritkán fordulnak elő, és éves forrástartalékot igényelnek a hosszú távú kiadásokhoz.
Tőkésítési arány (R) az ingatlanból származó jövedelemtől függ, amelyet a tőke és a tőke megtérülése határoz meg, és magában foglalja:
az objektum beszerzésére fordított állótőke megtérítése (ROF);
tőkejövedelem vagy az értékelt ingatlan üzemeltetéséből származó nettó nyereség (RON).
.
A tőkésítési ráta meghatározásának módszerei:
Piacnyomás módszere az ingatlanok nettó működési bevételének és eladási árának piaci információinak statisztikai feldolgozásán alapul, és a kapitalizációs mutatót ún. általános kapitalizációs rátaés a következő képlettel számítják ki:
,
ahol R i – az i-ro objektum nagybetűsítési együtthatója,
n – összehasonlítható objektumok száma.
.
kumulatív konstrukciós módszer vagy összegzési módszer, – a tőkésítési ráta összetevőire bontva:
kockázatmentes kamatláb alapkamatként - ennek szintje az ország viszonyaira nem került meghatározásra, ezért javasolt (más országok tapasztalatai alapján) a banki betétekre, a hosszú lejáratú állami kötelezettségekre refinanszírozási kamatlábakat alkalmazni;
kockázati kompenzációs ráta – az ingatlanbefektetések magas kockázatúak, ezért a tőkésítési rátánál ezt figyelembe kell venni, növelve, hogy a tőkével rendelkező befektető vállalja ezt a kockázatot;
kompenzáció mértéke alacsony likviditás esetén - az ingatlan alacsony likviditású termék, azaz nem váltható gyorsan készpénzre.
befektetéskezelés (befektetéskezelés) kompenzációs rátája – az ingatlanba történő befektetés kockázatos, ezért a kezelési tevékenységet úgy kell kompenzálni, hogy a kulcsba beleszámítjuk a befektetéskezelést.
A tőkebefektetési kamat formájában megjelenő nyereségen túl a befektetett tőke megtérülési idejét is figyelembe kell venni, ezért a mértékhez hozzá kell adni a tőkemegtérülési arányt is.
Kumulatív építési mód:
,
hol van az alapkamat (kockázatmentes vagy kevésbé kockázatos kamat);
– i-edik módosítás;
– tőkemegtérülési ráta.
A jelzálog-befektetés elemzésének módszere.
Az ingatlanbefektetés a legtöbb esetben két összetevőből áll: jelzáloghitelből és lakástőkéből. A tőkésítési rátának a befektetés mindkét részének meg kell felelnie a piaci bevételi követelményeknek, és két részre oszlik:
jelzáloghitel állandó () – az éves adósságszolgálati kifizetések és a jelzáloghitel tőkeösszegének aránya;
tőkésítési ráta () – az adózás előtti pénzbevételek aránya a befektetett tőke összegéhez viszonyítva.
Ha a jelzáloghitel állandó és a tőkekapitalizációs ráta ismert, a teljes kamatláb a befektetési csoport módszerével, vagy a kapcsolódó befektetési módszerrel határozható meg.
ahol M a kölcsön összegének az ingatlan értékéhez viszonyított aránya (jelzáloghitel-tartozás aránya).
Befektetési csoport módszer Az aktiválási ráták meghatározására, valamint a befektetések telkekre és épületekre történő szétválasztására szolgál, feltéve, hogy az egyes összetevőkre vonatkozó aktiválási arányokat meg lehet kapni. Ebben az esetben a képlet így fog kinézni:
,
ahol R a kapcsolódó befektetések tőkésítési rátája;
L – a telek költsége az ingatlan összköltségének arányában;
– a föld kapitalizációs rátája;
B – az épület költsége az ingatlan összköltségének arányában;
– az épület kapitalizációs aránya.
3. Diszkontált cash flow módszer(jövedelem-tőkésítési módszer) egy módszer az ingatlantulajdonlásból származó jövőbeli hasznok jelenlegi értékére való konvertálására, amely magában foglalja:
1. Az ingatlanok üzemeltetéséből származó időszakos pénzáramlások (NOI).
2. Az ingatlanértékesítésből származó pénzforgalom a tartási időszak végén.
Ebben az esetben a következő feladatokat kell megoldani:
elemzi és előrejelzi a jövőbeli pénzbevételeket szerkezetük, bevételeik nagyságrendje és gyakorisága szempontjából a vizsgált objektum teljes működési időszakára (az ún. előrejelzési időszakra);
határozza meg a fordított értéket - az ingatlan továbbértékesítéséből származó bevétel összegét a tulajdonlási időszak végén;
meghatározza azokat a kamatlábakat, amelyeken le kell őket engedni;
a pénzáramokat és a visszaváltási költségeket az ingatlan aktuális értékére (értékeléskori) diszkontálni.
Ha ez az anyag hasznos volt az Ön számára, elmentheti az oldalára a közösségi hálózatokon:
Ez a módszer az általános értékesítési összehasonlító módszer speciális esetének tekinthető. Az ingatlan eladási ára és az ennek megfelelő bérbeadásból származó bérleti díj közötti közvetlen kapcsolat objektív előfeltevésén alapul: minél magasabb a bérleti díj, annál magasabb az eladási ár. Ezt a kapcsolatot a bruttó bérleti díj szorzójával (együtthatójával) mérjük, mint az eladási ár és a bérleti díj bevételének arányát. A bruttó bérleti díj módszer alkalmazható a piacon széles körben értékesített, jövedelemtermelő ingatlanok értékelésére (egyéni házak, bevásárlópavilonok, kioszkok vásárlása későbbi bérbeadás céljából stb.). Általánosságban elmondható, hogy a bruttó bérleti díj módszerének alkalmazására szolgáló algoritmus a következő szakaszokból áll.
I. szakasz. Az MVR˸ kiszámítása
‣‣‣ az értékelt ingatlanhoz hasonló és ugyanazon a területen található ingatlantárgyak listájának összeállítása.
‣‣‣ kiszámítása úgy, hogy az egyes összehasonlítható ingatlanok eladási árát elosztjuk a megfelelő bérleti díjjal, hogy megkapjuk az MVR-értékeket;
A kapott MVR-értékek ‣‣‣ koordinálása egyetlen MVR-érték vagy MVR-érték-tartomány meghatározásához, amely alkalmazható lehet a vizsgált objektumra.
szakasz II. Az értékelt ingatlan piaci bérleti díjának összegének kiszámítása˸
‣‣‣ összehasonlítható ingatlanok azonosítása összehasonlítható bérleti díjakkal;
‣‣‣ összehasonlítható objektumok elemzése a vizsgált objektum megfelelő jellemzőivel való összehasonlítás fő jellemzői szerint;
‣‣‣ a szükséges kiigazítások kiszámítása az értékelt ingatlan piaci bérleti díjából származó bevétel értékének meghatározásához.
szakasz III. Az értékelt ingatlan értékének kiszámítása˸
‣‣‣ az értékelt ingatlan piaci bérleti díjának becsült értékét megszorozva az első szakaszban kapott MVR megfelelő értékével (vagy határértékeivel).
Szemléltessük a bemutatott algoritmust a bruttó bérleti díj módszerének alkalmazására a következő példa segítségével. A feladat egy üdülőövezetben (például Szocsiban) található családi ház piaci értékének meghatározása, amelyet későbbi bérbeadás céljából vásároltak nyaralóknak. Az azonos területen lévő hasonló házak adásvételi tranzakcióinak elemzése lehetővé tette az MVR 15,07-16,33 tartományban történő meghatározását (9.6. táblázat). Ebből a tartományból választjuk ki a 15,88-as MVR medián értéket. Minél nagyobb a vizsgált összehasonlítható objektumok statisztikai mintája, annál megbízhatóbb az MVR-érték.
A vizsgált ingatlan piaci bérleti díjából származó bevétel értékének meghatározásához négy összehasonlítható objektumot választottunk ki, amelyeknél az egyes összehasonlító elemeknél a bérleti díjak megfelelő korrekcióját végeztük el (9.7. táblázat).
A hasonló ajánlatok száma a lakóingatlan szegmensben lehetővé teszi, hogy a piaci szereplők egyszerű összehasonlítás alapján határozzák meg egy lakás valós árát. A kereskedelmi szektorban ezt a feladatot nehezíti az azonos elemzési lehetőségek hiánya.A probléma megoldása a bruttó bérleti díj módszer alkalmazása, amely lehetővé teszi egy objektum költségének bármilyen célból történő meghatározását. A komplex kereskedelmi ingatlanok értékelése során a javasolt módszerek közül a legjobbnak az MVR-t nevezik, amely lehetővé teszi a helyiségek valós értékének minimális hibával történő meghatározását.
A számításokhoz alkalmazható mutatók közötti kapcsolatot a bruttó bérleti szorzó (GRM) tükrözi. Az alkalmazott mutató fő jellemzője, hogy az értékelés az épület rendeltetése és funkciói alapján történik. Az építmény karbantartásához kapcsolódó elhelyezkedési, befejezési és üzemeltetési költségek elemzése nem szerepel ezekben a számításokban.
A módszer szakaszai
A bruttó bérleti díj mutató meghatározása több szakaszra oszlik. Minden munka a következő lépésekre osztható:- Helyiségek kiválasztása a bruttó bérleti díj szorzójának meghatározásához.
- A GRM közvetlen számítása. Ebben a szakaszban minden egyes kiválasztott ingatlan költségét elosztják a bérbeadásból származó becsült bevétellel. Az ingatlanos fő feladata az év teljes bérleti díjának pontos meghatározása. Számítási képlet: GRM=PV/PGR, ahol PV az ingatlan költsége, PGR a lehetséges bérleti költség.
- A szorzószámítás során kapott adatokat összeadják és elosztják az elemzett ingatlanok számával. A számítás eredménye a bruttó bérleti díj módszerének mutatója lesz.
- Az ingatlan árának meghatározása. Ebben a szakaszban meg kell szoroznia a potenciális vagy tényleges bérleti bevételt az MRR kiszámításakor kapott együtthatóval. Ha a bérleti díj nem számítható ki, az értékbecslő a piaci átlagot alkalmazhatja.
A módszer gyakorlati alkalmazhatósága
A bruttó bérleti díj módszerének alkalmazása, annak ellenére, hogy kényelmes, ha a hasonló tárgyakkal kapcsolatos információkhoz való hozzáférés korlátozott, nem mindig indokolt. A negatív tényezők az MVR kiszámításakor a következők:- ennek az értékelési módszernek a teljes körű alkalmazása csak aktív ingatlanpiac esetén indokolt, ha visszaesik, nem lesz elegendő információ az elemzéshez;
- a számítások nem értékelik az objektumok kockázatait és az elköltött tőke megtérülését;
- nem kell módosítani a tereprendezést, a helyszínt és a létesítmény fenntartásának üzemeltetési költségeit.
